2018最新深圳物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)了嗎？物業(yè)資質(zhì)取消后，2021年各省市紛紛響應(yīng)中央號(hào)召，出臺(tái)地方物業(yè)管理?xiàng)l例，促進(jìn)物業(yè)改革！無(wú)獨(dú)有偶，2021年深圳市發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》征求意見(jiàn)稿為2018最新深圳物業(yè)管理?xiàng)l例做足鋪墊！根據(jù)意見(jiàn)稿，2018最新深圳物業(yè)管理?xiàng)l例相較于之前，可能在這8大方面做出修改，今天和快辦網(wǎng)小編一起去看看是哪8大方面吧！

　　（一）明晰共有物業(yè)規(guī)定，回歸物業(yè)管理本質(zhì)

　　由于種種原因，物業(yè)小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)也難以對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。從前期物業(yè)階段開(kāi)始，部分物業(yè)公司從開(kāi)發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過(guò)出租車(chē)位（車(chē)庫(kù)）和架空層、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益、經(jīng)營(yíng)公司運(yùn)作，脫離了接受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行管理維護(hù)的本質(zhì)，引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商之間的沖突。明確業(yè)主共有物業(yè)范圍是實(shí)施物業(yè)管理的前提和基礎(chǔ)。因此，結(jié)合《物權(quán)法》、最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》及《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（國(guó)土資規(guī)〔2016〕6號(hào)）的規(guī)定，《條例》增設(shè)了第二章“物業(yè)管理區(qū)域及設(shè)施”，明確了共有物業(yè)的范圍、管理方式并對(duì)產(chǎn)權(quán)登記提出要求。同時(shí)，《條例》規(guī)定共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶(hù)，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，努力從源頭上減少物業(yè)糾紛。

　　（二）建立業(yè)主大會(huì)組織備案制度，明確業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理領(lǐng)域的市場(chǎng)主體地位

　　現(xiàn)行《條例》中，由于業(yè)主大會(huì)不作組織登記，無(wú)法取得統(tǒng)一社會(huì)信用代碼，致使無(wú)法開(kāi)設(shè)賬戶(hù)，業(yè)主共有資金只能通過(guò)物業(yè)公司賬戶(hù)收支，混淆不清。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)有法定決策執(zhí)行權(quán)但無(wú)法承擔(dān)法律責(zé)任，游離于政府監(jiān)管之外。為解決業(yè)主自治組織缺位問(wèn)題，在國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委等部門(mén)的支持下，《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)成立后由住建部門(mén)負(fù)責(zé)備案，取得統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書(shū)，業(yè)主大會(huì)可以憑代碼證到合作銀行開(kāi)設(shè)業(yè)主共有資金賬戶(hù)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設(shè)業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)，并設(shè)計(jì)了共有資金審計(jì)制度、資金使用公開(kāi)制度等一系列配套制度，一方面確保業(yè)主共有資金安全，另一方面也促進(jìn)業(yè)主自治組織規(guī)范運(yùn)作。

　　此外，根據(jù)《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，以及參照目前國(guó)內(nèi)各兄弟省市的做法，《條例》明確物業(yè)管理準(zhǔn)許“業(yè)主自行管理”或“委托其他人管理”；同時(shí)，降低業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立門(mén)檻，希望通過(guò)業(yè)主自主選擇、發(fā)揮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)作用，提升物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平。

　　（三）順應(yīng)物業(yè)管理實(shí)際，完善業(yè)主共有資金制度

　　現(xiàn)行《條例》中，業(yè)主共有的資金僅涉及物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修金，由于共有物業(yè)權(quán)屬不清、資金賬戶(hù)不分，導(dǎo)致業(yè)主共有收益使用管理不甚公開(kāi)、透明，《條例》增加“業(yè)主共有資金管理”一章：一是明確業(yè)主共有資金包括專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及共有物業(yè)收益等，其中首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金由市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，日常收取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主大會(huì)決定自行管理或者交由市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理；二是建立了業(yè)主共有資金財(cái)務(wù)管理制度，業(yè)主大會(huì)取得統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證后，既可以到銀行開(kāi)設(shè)共有資金基本賬戶(hù)，也可以不開(kāi)設(shè)基本賬戶(hù)而委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設(shè)共有資金共管賬戶(hù)。

　　（四）規(guī)范前期物業(yè)管理行為，理順建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主之間的法律關(guān)系

　　雖然前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)選定，但實(shí)踐中建設(shè)單位往往將物業(yè)項(xiàng)目交由與之關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，加之前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)尚未成立，廣大業(yè)主合法權(quán)益難以得到應(yīng)有保障，物業(yè)糾紛層出不窮。故此，《條例》將前期物業(yè)管理單列一章，在原有前期物業(yè)管理模式基礎(chǔ)上，進(jìn)一步理順建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主之間的法律關(guān)系：一是規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位依照市主管部門(mén)制發(fā)的示范文本制訂，建設(shè)單位對(duì)示范文本作出修改的，不得減損業(yè)主的權(quán)利；二是改變了由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)的做法，規(guī)定在業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行共有部分的承接查驗(yàn)，無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)管理指導(dǎo)委員會(huì)指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表全體業(yè)主進(jìn)行承接查驗(yàn)，并可以邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士參加。承接查驗(yàn)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　（五）明確停車(chē)位使用規(guī)則，強(qiáng)化出讓合同的權(quán)屬約定功能

　　我市停車(chē)位（庫(kù)）權(quán)屬沿革比較復(fù)雜，也未進(jìn)行登記，造成業(yè)主、物業(yè)公司及開(kāi)發(fā)商對(duì)共有部位及停車(chē)位（庫(kù)）的收益歸屬爭(zhēng)議。經(jīng)過(guò)梳理，目前停車(chē)位（庫(kù)）主要分為三種類(lèi)型：一是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，這類(lèi)車(chē)位產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有;二是地下人民防空工程。按照《人民防空法》規(guī)定，人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有;三是建筑區(qū)劃范圍內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)。由于我市長(zhǎng)期未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)狀況不夠明晰。

　　考慮到產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題已經(jīng)超出《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法范圍，為解決停車(chē)位糾紛問(wèn)題，《條例》側(cè)重建立了停車(chē)位、停車(chē)庫(kù)使用規(guī)則：一是對(duì)于全體業(yè)主所有的停車(chē)位，按照優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需要的原則，由業(yè)主大會(huì)決定使用及收益方式；二是對(duì)于人防工程，明確向全體業(yè)主、物業(yè)使用人開(kāi)放使用；三是對(duì)于通過(guò)《土地出讓合同》、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》明確產(chǎn)權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商的停車(chē)位（庫(kù)），兼顧開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的利益平衡，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并向全體業(yè)主公示租售方案后，再進(jìn)行租售。

　　（六）設(shè)置物業(yè)管理指導(dǎo)委員會(huì)，保障業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利

　　針對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立難、換屆難等問(wèn)題，《條例》參考南京等地的做法，設(shè)置了物業(yè)管理指導(dǎo)委員會(huì)，規(guī)定建設(shè)單位在首套物業(yè)交付后十五日內(nèi)向街道辦事處提交書(shū)面報(bào)告，街道辦事處收到報(bào)告后，一個(gè)月內(nèi)組建由街道辦、業(yè)主、轄區(qū)公安派出所、社區(qū)居委會(huì)、建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的物業(yè)管理指導(dǎo)委員會(huì)，由其負(fù)責(zé)組織、籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，監(jiān)督前期物業(yè)階段共管賬戶(hù)的資金使用，指導(dǎo)協(xié)調(diào)共有物業(yè)承接查驗(yàn)及業(yè)委會(huì)換屆改選等工作。該制度設(shè)計(jì)一方面緩解了業(yè)主自治組織成立難的局面，另一方面通過(guò)牽頭協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理問(wèn)題，避免業(yè)主組織缺位的空檔期問(wèn)題。同時(shí)，《條例》對(duì)物業(yè)管理指導(dǎo)委員會(huì)的履職范圍和行為規(guī)范作了嚴(yán)格的規(guī)定，以保障業(yè)主的合法權(quán)益不被侵害。

　　（七）明晰政府監(jiān)管職責(zé)，完善監(jiān)管措施

　　物業(yè)管理既關(guān)系到業(yè)主私有物權(quán)，也涉及小區(qū)業(yè)主共同利益，屬于準(zhǔn)公共服務(wù)產(chǎn)品。政府及其相關(guān)職能部門(mén)一方面需要對(duì)業(yè)主自治、物業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)實(shí)行政策引導(dǎo)和扶持，另一方面應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)督管理。《條例》增設(shè)了“服務(wù)與監(jiān)管”一章，明確市、區(qū)、街道及相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管職責(zé)，明確列舉物業(yè)監(jiān)督檢查可以采取的措施；建立物業(yè)服務(wù)信息公開(kāi)制度，規(guī)定將企業(yè)基本信息、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況、房屋及設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)情況等內(nèi)容向業(yè)主公開(kāi)，接受業(yè)主監(jiān)督；加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處力度。

　　（八）加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)信用管理，推進(jìn)物業(yè)管理誠(chéng)信建設(shè)

　　信用是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)和前提，加強(qiáng)物業(yè)管理信用體系建設(shè)，有利于規(guī)范物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)秩序，有利于解決物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)等問(wèn)題。為此，《條例》明確建立信用管理機(jī)制，將業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)委員、監(jiān)事會(huì)成員、物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息統(tǒng)一納入管理，對(duì)于信用記錄良好的單位和人員，建立激勵(lì)制度;對(duì)于信用記錄不良的單位和人員，建立懲戒制度。

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